La contestation des charges de copropriété s'effectue par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic, en exigeant le décompte détaillé et les justificatifs. La prescription est de cinq ans, mais si la charge résulte d'une décision d'assemblée générale, le recours doit être déposé dans les deux mois de la notification.
Le modèle de lettre : contestation des charges de copropriété
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Adresse postale
Téléphone / Email
5 place du Marché, 75011 Paris
Madame, Monsieur,
Propriétaire du lot n° numéro dans la résidence nom de la résidence, je conteste l'appel de charges du période reçu le date de réception, d'un montant de montant total euros, en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967.
Le décompte inclut une somme de montant contesté euros au titre de nature des travaux, par exemple ravalement de façade alors que ces travaux n'ont pas été votés à l'assemblée générale du date de l'assemblée. La répartition appliquée pour les charges d'eau froide ne correspond pas à mes tantièmes : millièmes appliqués millièmes au lieu de millièmes réels millièmes.
Démarches & réclamationsContestation d’une amende majorée jamais reçue : lettre typeJe vous demande de me transmettre sous quinze jours le décompte détaillé de ces charges, les factures correspondantes, ainsi que le procès-verbal de l'assemblée générale autorisant ces dépenses. À réception, vous rectifierez l'appel de charges et m'adresserez un nouvel échéancier. À défaut, je saisirai le tribunal judiciaire.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
Prénom Nom
Pièce jointe : copie de l'appel de charges contesté
Ce que le syndic vérifie dans une contestation des charges de copropriété
Le syndic examine la recevabilité du courrier, puis les justificatifs de chaque dépense et la répartition appliquée.
- Respect des délais de contestationSi la charge est issue d'une décision d'assemblée générale, la lettre doit partir dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Pour les autres contestations, le délai de prescription est de cinq ans à compter de l'exigibilité.
- Justification des dépensesLe syndic doit fournir le décompte détaillé et les factures correspondant à chaque poste. Une charge sans facture est irrégulière et peut être annulée.
- Exactitude des tantièmesLa répartition des charges s'appuie sur les tantièmes définis au règlement de copropriété. Une erreur de millièmes fausse le calcul et justifie une correction.
- Vote en assemblée généraleLes travaux non urgents doivent être votés en assemblée générale à la majorité requise. L'absence de vote ou une majorité insuffisante rend la dépense contestable.
- Réponse du syndicLe syndic doit répondre sous quinze jours avec les pièces demandées. Son silence ouvre la voie à une mise en demeure puis au tribunal judiciaire.
Le vocabulaire de la contestation des charges de copropriété
Employer les termes exacts du droit de la copropriété rend la lettre plus difficile à écarter.
- Document envoyé par le syndic pour réclamer le paiement des charges ; citez sa date et son montant exact dans la lettre.
- Millièmes de copropriété qui déterminent la part de chaque lot dans les charges ; vérifiez-les dans le règlement de copropriété.
- Dépenses d'entretien et d'administration des parties communes, réparties selon l'utilité pour chaque lot.
- Dépenses pour les services collectifs, comme l'eau ou l'ascenseur, réparties en fonction de l'utilité du service.
- Cotisation obligatoire pour financer des travaux futurs, votée en assemblée générale à la majorité de l'article 25.
- Compte rendu officiel des décisions ; demandez-le pour vérifier le vote des travaux facturés.
- Mandataire du syndicat des copropriétaires, il gère les appels de charges et détient les justificatifs.
- Délai de cinq ans pour agir en contestation, prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Deux autres versions de la lettre
Variante : contester une charge sans vote en assemblée générale
Utilisez cette lettre quand le syndic facture des travaux qui n'ont jamais été votés en assemblée générale.
Propriétaire du lot n° numéro dans la résidence nom, j'ai reçu l'appel de charges du période incluant montant euros pour des travaux de nature réalisés le date. Or, le procès-verbal de l'assemblée générale du date de la dernière AG ne mentionne aucun vote pour ces travaux, ce qui contrevient à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Je vous demande de supprimer cette somme de mon compte et de m'adresser sous quinze jours tout document prouvant l'approbation de cette dépense. Sans vote, la charge est irrégulière.
Démarches & réclamationsLettre de relance pour une facture impayéeÀ défaut de régularisation, je contesterai l'appel de charges devant le tribunal judiciaire et demanderai la suspension du paiement de cette somme.
Variante : contester une erreur de répartition des tantièmes
Utilisez cette lettre quand la répartition des charges ne respecte pas les tantièmes de votre lot, notamment pour les services non utiles.
Propriétaire du lot n° numéro, je constate que l'appel de charges du période a été calculé sur millièmes appliqués millièmes pour les charges d'ascenseur, alors que mon lot est situé au rez-de-chaussée et ne bénéficie pas de ce service. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une répartition selon l'utilité.
Selon le règlement de copropriété, la grille des tantièmes pour l'ascenseur attribue à mon lot millièmes réels millièmes. L'écart représente un trop-perçu de montant euros sur la période.
Je vous demande de recalculer cet appel de charges, de me rembourser le trop-perçu sous quinze jours et de corriger les prochains appels. À défaut, je saisirai le tribunal judiciaire.
Comment envoyer la contestation des charges de copropriété
- 1
Réunissez les pièces justificatives
Copie de l'appel de charges contesté, de la page des tantièmes du règlement de copropriété et de tout procès-verbal d'assemblée générale pertinent.
- 2
Envoyez en recommandé avec accusé de réception
Cette modalité prouve la date d'envoi et de réception, indispensable pour faire valoir vos droits.
- 3
Conservez preuves et doubles
Gardez une copie de la lettre, le récépissé de dépôt et l'accusé de réception pendant cinq ans.
- 4
Relancez après quinze jours
Sans réponse, adressez une mise en demeure par recommandé exigeant les justificatifs sous huit jours.
- 5
Saisissez le tribunal judiciaire
En dernier recours, assignez le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.
Les erreurs qui fragilisent une contestation des charges de copropriété
- Ne pas envoyer en recommandé
Un simple courriel ou courrier simple ne prouve pas la date de la contestation. Le recommandé avec AR est la seule preuve opposable.
- Contester sans citer l'article 10
Le syndic peut écarter une contestation non fondée en droit. Citez l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 35 du décret du 17 mars 1967.
- Attendre la relance du syndic
Le délai de prescription de cinq ans court dès l'exigibilité des charges. Agissez immédiatement après la réception de l'appel.
- Suspendre le paiement de toutes les charges
Suspendre le paiement peut entraîner des pénalités et une procédure de recouvrement. Payez la partie non contestée et contestez uniquement le surplus.
Questions fréquentes : contestation des charges de copropriété
Comment contester des charges de copropriété ?
Adressez au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception demandant le décompte détaillé, les factures et le procès-verbal d'assemblée générale. Citez l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic doit répondre sous quinze jours.
Quel est le délai pour contester des charges de copropriété ?
Le délai de prescription est de cinq ans pour les actions personnelles entre copropriétaires et syndicat, selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Si la charge résulte d'une décision d'assemblée générale, vous disposez de deux mois à compter de la notification pour contester cette décision.
Quels documents demander au syndic pour contester les charges ?
Exigez le décompte détaillé des charges, les factures correspondantes, le procès-verbal de l'assemblée générale ayant voté les dépenses, et le règlement de copropriété indiquant vos tantièmes.
Le syndic peut-il refuser de fournir les justificatifs ?
Non, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le syndic à tenir les pièces justificatives à disposition des copropriétaires. Un refus constitue une faute et peut être sanctionné par le tribunal.
Puis-je suspendre le paiement des charges en cas de contestation ?
Il est déconseillé de suspendre le paiement, car le syndic peut engager une procédure de recouvrement. Payez la somme non contestée et contestez uniquement la partie litigieuse.
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